房企的融资压力究竟有多大？

　　最近，先后有华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目纾困，引起了市场对房企融资压力的担忧。

　　即便是碧桂园、绿地等龙头房企，也在不惜牺牲规模和利润快速回款，坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略，开发商资金链问题再度浮出水面。

　　那么，当前的房企融资究竟面临哪些挑战？有没有应对之策呢？请看下文分析：

　　房企融资面临的两大挑战

　　综合来看，当前房地产企业融资面临以下两方面挑战：

　　一是房地产企业的存量债务规模高企。今年一季度末，商业银行房地产开发贷款余额创历史新高9.1万亿元，占商业银行贷款余额比重为7.28%，同样为历史最高水平（参见下图）。

　　这只是房地产企业债务的冰山一角。在21.6万亿的资金信托余额中，投向房地产市场的规模高达2.37万亿元，占比10.99%，为2013年以来最高水平（参见下图），在其他委托贷款、券商资管计划、财富管理公司、小贷公司等其他融资渠道中，房地产企业融资比例也居重要地位。

　　反映到房地产企业负债水平上， 2015-2017年，上市房地产企业的平均净负债率分别为69.15%、64.01%和79.43%，直接点说，上市房地产企业的净负债率在经历2016年短暂回落后，2017年在疯狂购地扩张情势下再度大幅攀升。

　　在此，净负债率＝（有息负债——现金）÷（股东权益——永续债），这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产，是市场分析和投行考察房地产公司负债水平最常用的指标。

　　那么当下上市房企的净负债率如何呢？请看下图：

　　从图中可以看出，债务负担最重的房企中，已经曝出资金链困难的佳兆业、中弘股份名列其中。而泰禾集团净负债率高达473%，居上市房企的行业之首。在主要上市房企中，龙湖地产、碧桂园、保利地产的净负债率都在100%以下，其中万科地产的净负债率低至8.84%，为拉低整个行业净负债率做出了主要贡献，但对于大多数房企而言，净负债率高企的压力依然较大。

　　二是整体社会融资环境持续偏紧，到期债务存续困难。房地产企业获得资金的难易程度，主要取决于整体社会融资的环境松紧。今年上半年，M2、金融机构贷款余额、社会融资规模存量同比增速分别为8%、12.7%和9.8%，均创下或接近历史新低水平。值得注意的是，受资管新规影响，社会融资结构中委托贷款、信托贷款和短期票据融资更是连续两个月大幅同步收缩（参见下图）。

　　一般情况下，一旦整体融资环境偏紧，政策上打压的首先是金融机构放贷给房地产企业的资金规模，这从以下一系列政策文件可得到验证。

　　2016年11月，国家发改委《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券用于商业性房地产项目。

　　2016年11月，银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求16个房地产价格上涨过快城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）的银行业金融机构进行专项检查。

　　2017年4月，银监会先后发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》和《关于银行业风险防控工作的指导意见》等文件，严禁违规资金流入房地产市场，将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。

　　2018年6月，国家发改委、财政部共同发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，要求企业提交资金用途承诺。

　　在此政策背景下，今年上半年，房地产开发资金来源增速已回落到4.6%，其中金融机构贷款增速更是下降到-7.9%，销售回款的一个关键指标——个人按揭贷款增速也下降到-4%（参见下图）。这种情况下，房企不得不依靠自筹资金，或增加应付款等方式筹集开发资金。

　　融资环境的收紧，加上今后几年是房地产企业债务到期高峰期，使得房地产企业融资压力进一步加大。从房地产企业债券到期情况看，根据海通证券测算，存续地产债中，2018年到期偿付规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年近3倍；2019-2021年到期偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，偿债压力与日俱增。

　　房地产企业到期债务之所以有如此之大的偿还压力，是因为2015-2016年债券牛市行情中，我国公司信用债市场大幅扩容，尤其是2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将公司债发行主体范围由仅限于境内外交易所上市的公司，扩大至所有公司制的市场主体，并建立了非公开发行制度。相应地，房企也借此政策东风，大规模发行信用债，加上流动性宽松的政策环境，一些大型房企的发行利率甚至低至3%，这与当前动辄8%或9%的融资成本可谓天壤之别。

　　房企应对融资压力的三大策略

　　在存量债务高企、政策环境承压、到期债务高峰来临等多重压力下，房地产企业应综合施策，迎接当前的融资挑战。

　　首先，房地产企业去杠杆是应对融资压力的治本之策。在当前房地产调控无任何放松迹象、中国金融周期见顶趋势下，低杠杆有利于房地产企业应对市场低迷、穿越周期波动的挑战。负债率较高的房地产企业应加快销售回款速度，执行“早销、多销、快销”的回款策略，同时借鉴万达、华夏幸福等领先房企的“断臂求生”去杠杆策略，这是应对融资压力的治本之策。

　　其次，继续争取传统融资渠道的资金支持。当前，中国城市化尚未结束，房地产市场仍有较大发展空间，房价大跌可能性较低。在各行业投资回报率不断下降、优质资产荒的大趋势下，不动产仍是安全度较高和回报率较高的优质资产。与此同时，银行、信托等传统融资渠道对房地产资产存有天然偏爱，这得益于房地产行业不良率低、抵押物充足、业务模式成熟等优势。因此，在大银行因政策原因收紧房企融资的背景下，加大与中小城商行、农商行、民营银行等优质资产短缺问题突出的金融机构合作，是应对当前融资压力的重要策略。

　　最后，盘活存量，开展融资渠道创新。在当前政策环境下，房企应围绕以下几个方面开展融资渠道创新：一是通过资产证券化工具（ABS），盘活房企存量资产；二是借中央加快推进债转股政策东风，加快房地产开发项目的债转股，提高社会资金参与房地产项目的股权融资比例；三是发行房地产信托基金（Reits），为新一轮租赁住房开发提供融资支持；四是中小房企之间、中小房企和大型房企之间采取风险互担、收益共享的联合开发融资模式；五是采取互联网金融机构的众筹融资方式，为政策可能放开的个人合作建房筹集资金。